Низкая начальная процентная ставка по ипотеке с регулируемой ставкой делает ее привлекательным вариантом и может сделать покупку жилья более доступной для вас.

Но вам придется смириться с неопределенностью.Если ставки вырастут, вы можете получить более высокие выплаты по ипотеке, и в конечном итоге вам придется платить больше процентов.

Плюсы

• Более низкая начальная процентная ставка: Если начальная процентная ставка будет ниже, вы получите более низкие выплаты по ипотеке в течение первых нескольких лет действия кредита. Зная это, вы можете использовать разницу, чтобы инвестировать, выплатить основную сумму или улучшить дом.
• Возможно, в конечном итоге вы заплатите меньше процентов: Пока ставки остаются низкими, вы можете сэкономить на процентах.Вдобавок к этому, если вы возьмете разницу в сумме платежа по сравнению с ссудой с фиксированной ставкой и примените ее к основной сумме долга, вы уменьшите остаток, по которому выплачиваете проценты.
• Может быть выгодно, если вы знаете, что скоро переедете: Если вы знаете, что переедете в течение пяти лет, до изменения ставки вы можете сэкономить. Когда вы знаете, что не остаетесь дома, вы можете внести соответствующие изменения и сэкономить на ежемесячном денежном потоке и процентах.

Минусы

• Потенциально более высокий платеж по ипотеке: Если ставки вырастут, увеличится и ваш платеж по ипотеке.По истечении начального периода вы можете увидеть увеличение выплат до предела. В таком случае могут возникнуть проблемы с ежемесячным бюджетом.
• Вы можете платить больше процентов в течение срока кредита: Если ставки будут расти, со временем вы можете в конечном итоге платить больше процентов в целом — даже с ограничением ставки.
• Разница в ставках может не стоить проблем: Если нет большой разницы в процентной ставке ссуды с фиксированной ставкой и ARM, немного более высокий первоначальный платеж с ссудой с фиксированной ставкой может быть лучшим выбором. .Тем более, что рефинансирование ипотеки может увеличить расходы, если в будущем вы решите перейти на ссуду с фиксированной ставкой.

Credible может оказаться огромным подспорьем при поиске хорошей процентной ставки. Вы можете легко сравнить наших кредиторов-партнеров и увидеть предварительные ставки всего за три минуты — и все это, не покидая нашу платформу.

• Мгновенное упрощенное предварительное одобрение: Требуется всего 3 минуты, чтобы увидеть, имеете ли вы право на мгновенное упрощенное предварительное одобрение, без ущерба для вашего кредита.
• Мы сохраняем конфиденциальность ваших данных: Сравните ставки от нескольких кредиторов, при этом ваши данные не будут продаваться или рассылаться спамом.
• Современный подход к ипотеке: Завершите оформление ипотеки онлайн с помощью банковских интеграции и автоматических обновлений. Поговорите с кредитным специалистом, только если хотите.

Найти цены сейчас

Когда рассматривать ARM 5/1

Выбор 5/1 ARM имеет смысл, если вы не планируете жить в своем доме надолго.Если вы намереваетесь продать дом в течение пяти лет, вы можете воспользоваться более низкой начальной фиксированной процентной ставкой ARM и более низким начальным ежемесячным платежом.

Если вы проведете дома пять или более лет, ARM более рискованно. Поскольку ставка может колебаться, вы можете получить более высокую процентную ставку и минимальный ежемесячный платеж.

Если вы решите рефинансировать до истечения установленного срока, знайте, что вам, возможно, придется оплачивать затраты закрытия рефинансирования, которые могут свести на нет экономию от более низких процентов и платежей.

Об авторе

Миранда Маркуит

Miranda Marquit — это ипотечный, инвестиционный и деловой орган. Ее работы публиковались на NPR, Marketwatch, FOX Business, The Hill, U.S. News & World Report, Forbes и других.

Главная »Все» Ипотека » 5/1 ARM: Ваш путеводитель по ипотеке с регулируемой процентной ставкой на 5 лет

Калькулятор гибридной ипотеки с регулируемой процентной ставкой на 5 лет

Текущие ставки 5-летних гибридных ARM

В следующей таблице показаны ставки для кредитов ARM, которые сбрасываются после пятого года.Если результаты не отображаются или вы хотите сравнить ставки с другими начальными периодами, вы можете использовать меню продуктов, чтобы выбрать ставки по кредитам, которые сбрасываются через 1, 3, 7 или 10 лет. По умолчанию отображаются ссуды рефинансирования. При нажатии на кнопку покупки отображаются текущие цены покупки.

В следующей таблице показаны текущие 30-летние ставки по ипотеке, доступные в Лос-Анджелесе. Вы можете использовать меню, чтобы выбрать другие сроки займа, изменить сумму займа или изменить свое местонахождение.

Что такое ARM?

Ссуды с регулируемой ставкой получили свое название от того факта, что процентная ставка корректируется на протяжении всего срока ссуды.

Хотя ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой гораздо более популярны в США, чем ARM, большинство развитых рынков, таких как Великобритания, Ирландия, Канада, Австралия, Новая Зеландия и Гонконг, обычно предоставляют ссуды в основном по регулируемым или переменным ставкам.

ARM в США обычно структурированы на 30 лет, хотя есть также 15-летние варианты.

Общие определения

• Ставка со скидкой: Первоначальная ставка, взимаемая при создании ARM. Эта ставка может быть значительно ниже, чем полностью проиндексированная ставка. Ставки тизеров и начальные ставки — это другие названия этого термина.
• Индекс: Указанный экономический индикатор, который используется для расчета корректировок ставки ARM, которые увеличивают или понижают процентную ставку, взимаемую по ссуде.
• Маржа: Процент, добавленный выше указанного индекса для оценки ARM.
• Полностью проиндексированная ставка: Сумма индексной ставки и маржи.
• 3/1: Первый числовой формат относится к начальному периоду времени, в течение которого фиксируется гибридная ипотека, тогда как второе число относится к тому, как часто ставка может впоследствии корректироваться после фиксированного периода. Наиболее распространенные ссуды ARM — это ссуды 5/1 и 7/1, при этом 3/1 и 10/1 относительно менее популярны. Ссуды также могут быть структурированы с использованием других, менее распространенных форматов.Например, можно иметь 5/5 ARM, которые сбрасываются каждые 5 лет. Или можно было иметь 2/28 или 3/27 ARM. В этом формате первое число сообщает вам, на какой срок установлены ставки, а второе число указывает, на сколько лет будет произведена корректировка ссуды. Некоторые из этих кредитов могут корректироваться каждые 6 месяцев, а не ежегодно.
• Этаж: Гарантия минимальной ставки, которая предотвращает падение ссуды ниже начальной или другой установленной ставки. Это необычная особенность в основных ARM, но чаще встречается в субстандартных кредитах.
• Начальный предел корректировки: Максимальная сумма, на которую процентная ставка по ссуде может измениться во время первого сброса ставки, который происходит после начального вводного периода ссуды.
• Лимит периодического сброса: Максимальная сумма, на которую процентная ставка по кредиту может измениться во время любой корректировки после первоначальной корректировки.
• Пожизненный предел: Максимальная сумма, на которую процентная ставка по ссуде может увеличиваться на протяжении всего срока ссуды.Обычно это 5%, хотя в некоторых случаях это может быть 6%.
• Перенос: Часть изменения ставки, которая не была отражена в полностью индексированной ставке из-за ограничения периодической корректировки. Некоторые кредиторы могут перенести эту сумму на следующий год.
• Пределы платежей: Как и ограничения ставок, эти ограничения применяются к тому, насколько ваш ежемесячный платеж может изменяться каждый год. Если у Option-ARM ограничение по платежам составляет 6%, а ежемесячный платеж по кредиту составляет 1000 долларов в месяц, то в следующем году сумма платежа не превысит 1060 долларов.Любые невыплаченные проценты по такой ссуде Option-ARM затем добавляются к балансу ссуды.
• APR: годовая стоимость кредита, отражающая все затраты, включая баллы, комиссию за оформление и ипотечное страхование.

Ссуды могут использовать один и тот же номер или разные номера для первоначальной корректировки и периодического сброса.

• Ограничение 2/2/5 означает, что ссуду можно изменить на 2% при любой корректировке вплоть до пожизненной корректировки на 5% выше начальной процентной ставки.
• Кредит с лимитом 2/1/5 может измениться на 2% при первой корректировке, до 1% при любых последующих корректировках, вплоть до корректировки на 5% выше начальной процентной ставки на весь срок действия.

В некоторых случаях, когда лимит процентных ставок не позволяет вашему ссуде перемещаться на столько же, сколько перемещался базовый индекс, кредитор может перенести часть изменения ставки, которая не применялась в этом году, на последующие годы. Например, если ставки увеличиваются на 3%, но ваш периодический лимит позволяет им увеличить кредит максимум на 2%, дополнительный 1% может быть применен к корректировке ставки в следующем году, даже если указанная индексная ставка не увеличивается в этом году. .

Индекс

Индекс, часто называемый эталонной ставкой, — это ставка, указанная в контракте, которой будет следовать ставка ARM. Разные кредиторы выбирают разные индексы, но некоторые из самых популярных индексов:

• Индекс стоимости фондов 11-го округа (COFI)
• Лондонская межбанковская ставка предложения (LIBOR)
• Ежемесячный обзор процентных ставок FHFA (MIRS)
• 12-месячный средний индекс казначейства (MTA)
• Казначейство с постоянным сроком погашения (CMT)
• Национальная средняя ставка по контракту ипотечная ставка Своп ставка (BBSW)

Некоторые кредиторы могут предпочесть использовать собственный индекс внутренней стоимости фондов, а не широко используемую внешнюю ставку.

Маржа

Этот процент добавляется к индексной ставке для определения процентной ставки по ссуде ARM.

Если ссуда проиндексирована по COFI с маржой 3%, то при изменении COFI с 1,9% до 2,7% процентная ставка ARM сместится с 4,9% до 5,7% годовых.

Добавление маржи к индексу дает так называемую полностью проиндексированную ставку.

Некоторые кредиторы могут изменять размер маржи, применяемой к ссуде, в зависимости от вашего кредитного рейтинга. Обязательно спросите, что произойдет с вашей маржой, если ваш кредитный рейтинг значительно улучшится или снизится.

Когда меняются ставки?

После начального вводного периода ставки обычно меняются каждый год в годовщину выдачи ипотеки. Точная дата, используемая для указания новой справочной ставки, зависит от используемого индекса, но обычно это делается примерно за 45 дней до годовщины ссуды.

Бонусные баллы

Пункты покупки позволяют покупателю дома платить по более низкой процентной ставке. Обычно 1 балл эквивалентен 1% от основной суммы кредита. Для кредита в размере 240 000 долларов 1 балл составит 2400 долларов.Баллы могут быть оплачены покупателем и / или продавцом дома авансом. Их также можно включить в основную сумму кредита.

По ипотеке с фиксированной процентной ставкой авансовый платеж гарантирует более низкую процентную ставку на весь срок действия ссуды. По ссуде ARM любые выплаты по баллам могут удерживать процентную ставку только в течение периода начальной ставки, после чего ставки значительно вырастут. Таким образом, очки обычно менее ценны для ARM, чем для FRM.

Более того, даже если указанная индексная ставка не повышается, корректировка ARM может привести к увеличению ваших первоначальных дисконтированных ставок, когда ссуда переходит с начальной ставки на полностью индексированную ставку.

Штрафы за предоплату

Штрафы за предоплату могут затруднить продажу вашего дома или рефинансирование по фиксированной ставке.

Большинство основных ипотечных кредитов допускают предоплату без штрафа, но некоторые субстандартные ссуды ARM могут взимать комиссию или штраф за предоплату. Эти штрафные санкции чаще встречаются во время начального периода тизера, хотя в некоторых случаях штрафной период может длиться на несколько лет дольше, чем ставка тизера. Некоторые штрафы за предоплату могут сработать, когда ссуда полностью выплачена, в то время как другие ссуды могут быть структурированы так, чтобы взимать штраф, даже если ссуда только частично выплачивается досрочно.

• Жесткие штрафы за досрочное погашение вступают в силу, если вы выплачиваете ссуду в течение штрафного периода по любой причине.
• Мягкие штрафы за досрочное погашение вступают в силу только в том случае, если вы рефинансируете ссуду в течение штрафного периода.

Обязательно спросите, содержит ли ваш кредит штраф за предоплату, сколько он может стоить, как долго он длится и что может вызвать его.

Положения о преобразовании

Некоторые ссуды имеют встроенный пункт о конверсии, который позволяет кредитору конвертировать ссуду в полностью амортизируемую ипотеку с фиксированной ставкой в ​​течение определенных периодов времени, например, в конце первого периода корректировки или , когда ссуда имеет отрицательную амортизацию и достигает 110% или 125% от первоначальной суммы кредита.

В вашем документе о ссуде должно быть указано, когда ссуда может быть конвертирована, есть ли какие-либо комиссии, связанные с конвертацией, и какая ставка процента будет установлена ​​во время конвертации.

Как сравниваются исторические ставки по ипотечным кредитам?

При получении ARM обязательно спросите, какова годовая процентная ставка (APR) по ссуде. Если начальная ставка ниже этой ставки, можно ожидать, что выплаты значительно увеличатся, даже если справочная ставка, по которой индексируется ссуда, не изменится.

В настоящее время разница между FRM и ARM довольно низка, что делает фиксированные ставки относительно более выгодным вариантом. По мере роста процентных ставок обычно значительно увеличивается спрэд между фиксированными и регулируемыми кредитами, что может сделать кредиты ARM более привлекательным вариантом.

Вот исторические среднегодовые процентные ставки по популярным продуктам жилищного кредитования.

Источник: Freddie Mac PMMS

Что такое гибридный ARM?

Большинство ипотечных кредитов с регулируемой ставкой имеют начальный период, когда процентная ставка и ежемесячные выплаты являются фиксированными.После начального вводного периода ссуда переходит от ипотеки с фиксированной процентной ставкой к ипотеке с регулируемой процентной ставкой, где процентные ставки могут быть плавающими или сбрасываться каждый год. Если ссуда называется 5/1 ARM, то это означает, что ссуда фиксируется на первые 5 лет, а затем ставка сбрасывается каждый год после этого. Первоначальная процентная ставка по кредиту часто дисконтируется ниже «полностью индексированной» ставки, которую можно получить, прибавив маржу к индексированной справочной ставке.

ОРУЖИЕ прочие

Эти другие форматы ссуд были более популярны во время пузыря на рынке жилья, но стали гораздо реже после того, как пузырь лопнул.

Ссуды под документы / без документов

Кредиторы хотят знать, что вы сможете погасить ссуду, прежде чем они ее выдадут. Если кредитор предлагает вариант ссуды «с низкой документацией» или «без документов», этот вариант, как правило, взимает более высокую процентную ставку, чтобы компенсировать дополнительный риск, связанный с предоставлением вам денег в долг.

ARM только для процентов (I-O)

Эти ссуды действуют аналогично другим ARM, за исключением того, что первоначальный фиксированный период ссуды покрывает только начисленные проценты по ссуде, оставляя основную сумму без изменений.По истечении срока действия тизерной ставки заем автоматически переходит в обычный амортизируемый заем ARM. Например, IO ARM 5/1 будет взимать только проценты в течение первых 5 лет ссуды, затем в этот момент ссуда будет преобразована в амортизируемую ссуду, где оставшаяся основная сумма выплачивается в течение следующих 25 оставшихся лет кредита. заем. Фактически это похоже на 2 кредита в одном

• Беспроцентная ссуда на вводный период
• обычный заем ARM, который погашается в течение оставшегося срока кредитования (30 лет — продолжительность вводного периода)

То же самое можно сказать и о ссуде на 3 года или о ссуде на 10 лет.Они будут взимать фиксированную процентную ставку за 3 и 10 лет соответственно, а затем ссуды будут амортизироваться по плавающей процентной ставке в течение оставшихся 27 и 20 лет соответственно.

Ссуды с более длительным начальным периодом ввода-вывода имеют более высокие последующие выплаты после этого, потому что они вынуждены выплачивать проценты И весь остаток по ссуде за меньшее количество последующих лет.

IO обычно взимают фиксированную процентную ставку в течение вводного периода IO, но некоторые ссуды могут также взимать переменные ставки во время процентной части ссуды.

Опционы оплаты

Эти процентные жилищные ссуды обычно представляют собой 30-летние ARM, которые позволяют заемщику «выбрать платеж» между четырьмя суммами: полностью амортизируемый 30-летний платеж, полностью амортизируемый 15-летний платеж, процентный платеж. , и установленный минимальный платеж.

Когда заемщики постоянно производят выплаты по варианту оплаты ниже начисленных процентов, ссуда становится отрицательной с отрицательной амортизацией, а сальдо ссуды со временем растет. Большинство опционных контрактов ARM, допускающих отрицательную амортизацию, имеют максимальный лимит отрицательной амортизации (от 110% до 125% от первоначальной суммы кредита).При достижении этого отрицательного лимита ссуда пересчитывается, а минимальные платежи автоматически переносятся на полностью амортизируемый платеж.

Лимиты платежей аналогичны ограничениям ставок, но они применяются к тому, насколько ваш ежемесячный платеж может изменяться каждый год, а не к процентной ставке. Если у Option-ARM ограничение по платежам составляет 6%, а ежемесячный платеж по кредиту составляет 1000 долларов в месяц, то в следующем году сумма платежа не превысит 1060 долларов. Любые невыплаченные проценты по такой ссуде Option-ARM затем будут добавлены к балансу ссуды, что приведет к отрицательной амортизации.

Option ARM обычно автоматически обновляются каждые 5 лет для корректировки ARM в соответствии с суммами платежей, которые обеспечат выплату ссуды в течение первоначального 30-летнего срока ссуды.

Если вы производите минимальные платежи ближе к концу срока действия варианта оплаты ARM, то вы также можете получить дополнительный платеж для погашения оставшейся основной суммы в конце ссуды.

Вот таблица, любезно предоставленная CFPB, которая показывает, как платежи по ссуде могут меняться с течением времени для различных типов ссуд ARM.

Фиксированная скорость против ARM

Ссуды с фиксированной ставкой гарантируют домовладельцу фиксированную процентную ставку и фиксированную сумму ежемесячного платежа на протяжении всего срока ссуды.

Банки используют краткосрочные депозиты для финансирования долгосрочного кредитования. Когда банки финансируют 30-летние ссуды, возникает несоответствие по срокам, которое они должны компенсировать, взимая более высокую процентную ставку.

ARM могут взимать более низкие процентные ставки, чем ссуды с фиксированной процентной ставкой, потому что они помогают банкам управлять несоответствием активов и пассивов, перекладывая часть риска изменения процентной ставки на покупателя жилья.

Градуированные FRM

Некоторые ссуды с фиксированной ставкой начинаются с начальной ставки на первый год или два, а затем переходят к другой процентной ставке на срок ссуды. Хотя эти ссуды технически не являются ARM (поскольку существует только 1 изменение ставки на протяжении срока ссуды), это изменение ставки по-прежнему вызовет сдвиг ежемесячных платежей, аналогичный тому, что наблюдается с ARM.

Преимущества ARM

ARM позволяют снизить начальные ежемесячные платежи за жилье, что может помочь молодым людям со значительной постоянной задолженностью по ссуде претендовать на ссуду, которая может оказаться недосягаемой при ипотеке с фиксированной процентной ставкой.Если эти покупатели жилья агрессивно погашают другие долги с более высокими процентами на раннем этапе выдачи кредита и получают регулярные прибавки, то их располагаемый доход может расти быстрее, чем их ежемесячные выплаты по ипотеке. Если дом подорожает или ставки падают дальше, в то время как кредитный профиль заемщика улучшается, они могут затем рефинансировать свой ARM в FRM.

Исторически сложилось так, что домовладельцы в США переезжали примерно раз в 5–7 лет. После Великой рецессии экономика стала менее динамичной. Согласно профилю покупателей и продавцов жилья Национальной ассоциации риэлторов за 2017 год, средний срок владения недвижимостью вырос до 10 лет.

Если заемщик не намеревается жить в доме долгое время, то имеет смысл использовать ссуду с регулируемой ставкой с более низкой ставкой, а затем переехать до изменения ставок.

Некоторые ссуды ARM не изменяют ставки в сторону понижения, если процентные ставки падают. Обязательно спросите, есть ли минимальная ставка по вашему кредиту. Если есть минимальная ставка, вам может потребоваться рефинансирование, чтобы воспользоваться снижением ставок.

Многие люди, занимающиеся недвижимостью, в том числе домашними ластами, используют ссуды ARM для увеличения своей прибыли.

Преимущества FRM

Фиксированная ставка — это ставка в один конец для домовладельцев. Если ставки падают, они могут рефинансировать ссуду с более низкой ставкой, но если ставки повышаются, они сохраняют свои текущие ставки.

Таблица сравнения платежей

В следующей таблице сравнивается ссуда в размере 240 000 долларов США на общих условиях FRM и ARM.

В приведенной выше таблице предполагается 5% -ный предел ставки за весь срок действия всех кредитов ARM. Также предполагается, что первоначальная корректировка ставки составит 2% с последующими корректировками ставки на 1% до тех пор, пока не будет достигнут предел срока ссуды.Эти платежи относятся к основной сумме и процентам, но не включают другие расходы на домовладение, такие как страхование и налоги на имущество.

Платежи с течением времени

В следующей таблице показано, какими будут ежегодные выплаты для ARM 5/1 при тех же условиях, что и выше.

Исторический рынок ARM

ссуд ARM было легализовано на национальном уровне для федеральных ссудно-сберегательных учреждений в 1981 году. К 1982 году ARM было широко выпущено с расчетным запасом ссуд в размере 65 миллиардов долларов к концу года. В 1983 году было добавлено 39 миллиардов долларов дополнительных запасов. К 1984 году на долю ARM приходилось около 60% новых обычных ипотечных кредитов, закрытых в том же году (без учета кредитов FHA и VA).Объемы кредитов росли так быстро, что Freddie Mac ужесточил критерии кредитования в 1984 году, а Fannie Mae ужесточил их в 1985 году.

Аналогичный всплеск спроса на ARM произошел в начале-середине 1990-х годов. Меньший всплеск произошел во время пузыря на фондовых рынках Интернета, а в последние дни пузыря на рынке жилья в начале 2000-х было эхом.

Снижение процентных ставок по ипотеке с фиксированной ставкой

Когда потребители покупают ссуду с регулируемой процентной ставкой, банк перекладывает большую часть риска процентной ставки на покупателя жилья, тогда как, если потребитель выбирает ссуду с фиксированной ставкой, банк должен оценить риск перехода процентной ставки в ссуду.Если ставки увеличиваются и домовладелец получает финансирование по фиксированной ставке, на них не влияет изменение рыночных ставок. Если ставки упадут во время ссуды, домовладелец может рефинансировать.

Если ставки достаточно низкие, разрыва между ссудами ARM и FRM может быть недостаточно, чтобы сделать ARM привлекательной сделкой. Снижение ставок по ипотеке после рецессии резко снизило потребительский спрос на ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой.

Ряд факторов повлиял на снижение процентных ставок.Некоторые из них включают в себя: рецессию, медленный экономический рост после рецессии, программы количественного смягчения Федеральной резервной системы, переворот в работе, покупку Федеральной резервной системой ценных бумаг с ипотечным покрытием (MBS) на сумму 1,25 триллиона долларов, недостаточно финансируемые пенсионные планы, которым необходимо получить больше доходность, чем они могли, от казначейских облигаций и некоторых других центральных банков, доведя свои внутренние процентные ставки до нуля и даже до отрицательных значений.

Структура ипотечного рынка на 2004-2014 гг.

Источник: Бюро статистики труда США, объединенная выборка обследования потребительских расходов за 2004-2014 гг.

Во всяком случае, приведенные выше таблицы занижают текущее доминирование 30-летнего FRM.

Если посмотреть на рынок в целом, популярность использования 15-летнего FRM для рефинансирования делает общую структуру рынка немного более ровной, чем без рефинансирования.

Если смотреть исключительно на закупки, FRM составляют около 90% рынка.

Источник: Urban Institute

Риски, связанные с кредитами ARM

Хищное кредитование

Хищническое кредитование происходит, когда кредиторы предоставляют ссуды, которые, как они знают, не могут быть погашены заемщиком. Даже некоторые из крупнейших кредиторов широко использовали этот тип поведения во время пузыря на рынке жилья, приведшего к Великой рецессии.

Большая часть причины, по которой спрос на ARM был столь высок во время жилищного пузыря и до обвала жилищного фонда, заключалась в систематическом мошенничестве.Легче подтолкнуть человека, у которого нет шансов выплатить ссуду, к ссуде с меньшим авансовым платежом. Таким образом, человек может производить платежи до тех пор, пока ссуда не будет секьюритизирована и продана. Незадолго до краха 80% жилищных кредитов Ситибанка были искажены.

«Я начал выпускать предупреждения в июне 2006 года и попытался убедить руководство устранить эти критические проблемы риска. Эти предупреждения продолжались в течение 2007 года и достигли всех уровней Группы потребительского кредитования. Мы продолжали покупать и продавать инвесторам еще большие объемы кредитов. ипотека до 2007 года.А дефектные ипотечные кредиты увеличились в течение 2007 года до более чем 80% объема производства », — Ричард М. Боуэн, III, главный андеррайтер Citigroup по корреспондентскому кредитованию в группе потребительского кредитования

Этот вид кредитования стал редкостью после ужесточения банковского регулирования, вызванного финансовым кризисом. Однако эти правила могут быть отменены. В 2017 году Сенат проголосовал за то, чтобы потребителям было сложнее подавать в суд на банки.

Являются ли ссуды ARM исключительно рискованными?

Вышеупомянутое не означает, что ипотека ARM является исключительно рискованной, а скорее, что у финансистов был больший стимул подтолкнуть предельных заемщиков к ARM, потому что первоначальная квалификация была проще, и было легче производить первоначальные платежи по ставке тизера.

Корреляция — это не причинная связь.

Те, кто имеет прочную финансовую основу и осознает потенциальные издержки, связанные с ростом процентных ставок, не обязательно подвергаются экстремальному уровню риска.

Платежный шок

Важно увидеть, как ваши платежи по ссуде могут измениться в течение срока ссуды. Пункты покупки позволяют покупателю дома платить по более низкой процентной ставке, но при этом не снижает размер долга, который они должны выплатить.По ипотеке с фиксированной процентной ставкой авансовый платеж гарантирует более низкую процентную ставку на весь срок действия ссуды. По ссуде ARM любые выплаты по баллам могут удерживать процентную ставку только в течение периода начальной ставки, после чего ставки значительно возрастут. Таким образом, очки гораздо менее ценны для ARM, чем для FRM. Что еще хуже, заемщики, которые не осознают, что баллы являются временными, в конечном итоге столкнутся с большим платежным шоком, когда их кредит будет корректироваться.

Потребители, которые берут ссуды ARM, рискуют получить платежный шок при изменении ставок.Первоначальные платежи могут быть довольно низкими в течение периода тизерных ставок, но когда ставки сбрасываются после фиксированного периода гибридного ARM, выплаты по ссуде могут увеличиваться на сотни долларов в месяц даже из-за относительно небольших изменений процентных ставок.

Хотя изменение ставок может сделать некоторые ссуды недоступными, этот фактор не был основной причиной значительного снижения доли рынка по ссудам ARM за последнее десятилетие.

В дополнение к общему плановому сбросу процентных ставок, ссуды с отрицательной амортизацией, которые подлежат пересмотру, могут иметь значительные сдвиги в ежемесячных выплатах.Еще раз, вот приведенная выше таблица из CFPB, которая показывает, как те, кто делает минимальные платежи, могут видеть, что их платежи со временем увеличиваются, когда их ставки повышаются, а их ссуды пересматриваются.

Проблемы с раскрытием информации

Во время пузыря рекламируемые ежемесячные выплаты по ссуде ARM часто исключали многие общие расходы на домовладение, включая налоги и страхование.

Вот типичный оконный маркетинг того времени.

Наиболее широко рекламируемые ипотечные кредиты для маргинальных заемщиков часто были самыми дорогими и наиболее эксплуататорскими вариантами.Эти ссуды часто были нацелены на районы с преобладанием меньшинств, менее образованных и малообеспеченных заемщиков.

Countrywide была одним из крупнейших субстандартных кредиторов, и на номерном знаке их генерального директора было написано: «Fund em». Вот одно из их рекламных объявлений.

Следующая реклама показывает, как субстандартная ипотека в стиле 3/1 IO могла продаваться во время пузыря.

Можно ли получить ипотечный кредит на 200 000 долларов за 585 долларов в месяц? Теперь вы можете!

В действительности стоимость такой ссуды при преобладающей тогда ставке 7% была бы ближе к 1700 долл. США в месяц, если бы кто-то хотел, чтобы ссуда погашалась через 30 лет и включала бы другие расходы, такие как налоги на недвижимость, PMI и страхование домовладельца.Это не предполагает никаких затрат на закрытие и капитального ремонта дома.

Принять обоснованное решение

Покупка дома, вероятно, станет самым важным финансовым решением в вашей жизни. Убедитесь, что вы понимаете свою справочную ставку, маржу и то, как ваши ежемесячные платежи по кредиту могут измениться в худшем случае, прежде чем подписывать договор о ссуде ARM.

CFPB опубликовал Справочник для потребителей по ипотечным кредитам с регулируемой процентной ставкой, который предлагает потребителям вводное руководство по кредитам ARM, включая рабочий лист покупок ипотечных кредитов.Ниже мы включили HTML-версию их таблицы покупок по ипотеке. Вы также можете скачать этот рабочий лист и принести его в свое финансовое учреждение. Мы предлагаем версии в следующих форматах: PDF, Word и Excel.

По любому интересующему вас жилищному кредиту кредитор должен иметь возможность предоставить вам вышеуказанную информацию, прежде чем потребовать от вас уплаты каких-либо невозмещаемых комиссий.Если после разговора с кредитором вы остаетесь неуверенными, обратитесь к местному консультанту по жилищным вопросам или позвоните в Департамент жилищного строительства и городского развития США по бесплатному телефону 800-569-4287.

Если вы нашли это руководство полезным, вы можете прочитать наше подробное руководство по ипотеке с регулируемой процентной ставкой.

Домовладельцы могут захотеть рефинансировать при низких ставках

Федеральная резервная система намекнула, что они, вероятно, сократят свою программу покупки облигаций в конце этого года.Сохраните низкие ставки сегодня и сэкономьте на ссуде.

Вы слишком много платите по ипотеке?

Узнайте, на что вы имеете право

Уточните варианты рефинансирования у надежного местного кредитора.

Ответьте на несколько вопросов ниже и свяжитесь с кредитором, который поможет вам рефинансировать и сэкономить сегодня!

5/1 Гибридная ипотека с регулируемой процентной ставкой (5/1 Hybrid ARM) Определение

Что такое гибридная ипотека с регулируемой процентной ставкой 5/1 (5/1 ARM)?

Гибридная ипотека 5/1 с регулируемой ставкой (5/1 ARM) начинается с начального пятилетнего периода с фиксированной процентной ставкой, за которым следует ставка, которая корректируется на ежегодной основе.Цифра «5» в этом термине относится к количеству лет с фиксированной ставкой, а «1» относится к тому, как часто ставка корректируется после этого (один раз в год). Таким образом, ежемесячные платежи могут вырасти — иногда резко — через пять лет.

Ключевые выводы

• Гибридная ипотека с регулируемой ставкой (ARM) 5/1 предлагает вводную фиксированную ставку на пять лет, после чего процентная ставка корректируется ежегодно.
• Когда ARM регулируются, процентные ставки меняются в зависимости от их предельных ставок и индексов, к которым они привязаны.
• Домовладельцы обычно получают более низкие выплаты по ипотеке во время вводного периода.
• Ипотека с фиксированной процентной ставкой может быть предпочтительнее для домовладельцев, которые предпочитают предсказуемость выплат по ипотеке и процентных расходов.

Как работает гибридная ипотека с регулируемой процентной ставкой (например, гибридная ARM 5/1)

Гибридный ARM 5/1 может быть самым популярным типом ипотеки с регулируемой процентной ставкой, но это не единственный вариант. Также есть ARM 3/1, 7/1 и 10/1.Эти ссуды предлагают начальную фиксированную ставку на три, семь или 10 лет соответственно, после чего они ежегодно корректируются.

Эта ипотека, также известная как пятилетняя ARM с фиксированным периодом или пятилетняя ARM, имеет процентную ставку, которая регулируется в соответствии с индексом плюс маржа. Гибридные ARM очень популярны среди потребителей, поскольку они могут иметь начальную процентную ставку, значительно более низкую, чем традиционная ипотека с фиксированной процентной ставкой. Большинство кредиторов предлагают по крайней мере одну версию таких гибридных ARM; Из этих займов особенно популярен гибридный ARM 5/1.

Существуют и другие структуры ARM, такие как 5/5 и 5/6 ARM, которые также имеют пятилетний вводный период с последующей корректировкой ставки каждые пять лет или каждые шесть месяцев соответственно. Примечательно, что 15/15 ARM корректируются один раз через 15 лет, а затем остаются фиксированными на оставшуюся часть кредита. Реже встречаются 2/28 и 3/27 ARM. В первом случае фиксированная процентная ставка применяется только в течение первых двух лет, за которыми следуют регулируемые ставки в течение 28 лет; в последнем случае фиксированная ставка составляет три года с корректировками в каждый из следующих 27 лет.Некоторые из этих кредитов корректируются каждые шесть месяцев, а не ежегодно.

Гибридные ARM имеют фиксированную процентную ставку на определенный период лет, за которым следует расширенный период, в течение которого ставки регулируются.

Пример гибридного ARM 5/1

Процентные ставки меняются в зависимости от их предельных ставок, когда ARM корректируются вместе с индексами, к которым они привязаны. Если гибридный ARM 5/1 имеет маржу 3%, а индекс составляет 3%, то он корректируется до 6%.

Но степень, в которой может регулироваться полностью индексированная процентная ставка по гибридному ARM 5/1, часто ограничивается структурой верхнего предела процентной ставки.Полностью индексированная процентная ставка может быть привязана к нескольким различным индексам, и, хотя это число варьируется, маржа фиксируется на весь срок действия ссуды.

Заемщик может сэкономить значительную сумму на ежемесячных платежах с гибридным ARM 5/1. Предполагая, что цена покупки дома составляет 300 000 долларов США с 20% первоначальным взносом (60 000 долларов США), заемщик с очень хорошей / отличной кредитной историей может сэкономить от 50 до 150 базисных пунктов по кредиту и более 100 долларов США в месяц на выплатах по ссуде в размере 240 000 долларов США. Конечно, эта ставка может вырасти, поэтому заемщикам следует ожидать увеличения своих ежемесячных платежей, быть готовыми продать свой дом, когда их ставка повысится, или быть готовыми к рефинансированию.

Примечание

При рефинансировании из ARM в ипотеку с фиксированной процентной ставкой важно тщательно обдумать новый срок кредита, поскольку он может существенно повлиять на общую сумму процентов, которую вы платите за владение домом.

Преимущества и недостатки гибридного ARM 5/1

В большинстве случаев ARM предлагают более низкие начальные ставки, чем традиционные ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой. Эти ссуды могут быть идеальными для покупателей, которые планируют жить в своих домах только на короткий период времени и продать их до окончания вводного периода.Гибридный ARM 5/1 также хорошо работает для покупателей, которые планируют рефинансировать до истечения начальной ставки. Тем не менее, гибридные ARM, такие как 5/1, как правило, имеют более высокую процентную ставку, чем стандартные ARM.

• Более низкие начальные ставки, чем при традиционной ипотеке с фиксированной процентной ставкой

• Процентные ставки могут снизиться до корректировки ипотеки, что приведет к снижению выплат

• Подходит для покупателей, которые будут жить в своих домах на короткое время

• Более высокие процентные ставки, чем стандартные ипотечные кредиты с регулируемой ставкой (ARM)

• При корректировке ипотеки процентные ставки, вероятно, вырастут

• Может оказаться в ловушке непозволительного повышения ставок из-за личных проблем или рыночных сил

Также существует вероятность того, что процентная ставка может снизиться, что приведет к снижению ежемесячных платежей заемщика при ее корректировке.Но во многих случаях ставка будет повышаться, увеличивая ежемесячные выплаты заемщика.

Если заемщик берет ARM с намерением выйти из ипотеки путем продажи или рефинансирования до сброса ставки, то личные финансы или рыночные силы могут заманить его в ловушку ссуды, потенциально подвергая их повышению ставки, которое они не могут предоставлять. Потребители, рассматривающие ARM, должны узнать, как они работают.

5/1 Гибридный ARM против ипотеки с фиксированной ставкой

Гибридный ARM 5/1 может быть хорошим вариантом ипотеки для некоторых покупателей жилья.Но для других может быть более подходящей ипотека с фиксированной процентной ставкой. Ипотека с фиксированной ставкой имеет одну установленную процентную ставку на весь срок действия ссуды. Ставка не привязана к базовому ориентиру или ставке индекса и не изменяется; процентная ставка, взимаемая с первого платежа, равна процентной ставке, которая применяется к последнему платежу.

Ипотека с фиксированной процентной ставкой может дать определенные преимущества покупателям жилья. Если вы, например, заинтересованы в предсказуемости и стабильности ставок по ипотечным кредитам, вы можете склоняться к ссуде с фиксированной ставкой вместо гибридного ARM 5/1.Сравнение их рядом может облегчить выбор варианта ипотеки.

Является ли гибридный ARM 5/1 хорошей идеей?

Гибридный ARM 5/1 может быть хорошим выбором для покупателей жилья, которые не планируют оставаться дома в течение длительного времени или уверены в своей способности рефинансировать новый заем до изменения ставки.Если процентные ставки остаются низкими, а поправки к индексной ставке относительно незначительны, тогда гибридный ARM 5/1 может сэкономить вам больше денег с течением времени по сравнению с ипотекой с фиксированной процентной ставкой.

Но важно учитывать, насколько целесообразно рефинансирование и где могут быть процентные ставки, когда вы будете готовы перейти к новому займу. Если процентные ставки вырастут, то рефинансирование на новую ссуду с фиксированной ставкой или даже на новую ARM может не принести такой большой экономии процентов.

Если вы не планируете рефинансировать и не планируете переезжать, важно подумать, насколько реалистичным это может быть для вашего бюджета, если корректировка ставки существенно увеличит ваш ежемесячный платеж.Если платеж становится слишком большим для вашего бюджета, вы можете оказаться в ситуации, когда вам придется продать собственность или рефинансировать. И в худшем случае вы можете столкнуться с потерей права выкупа, если вы не выплатите ссуду.

Если вы заинтересованы в рефинансировании с гибридной ARM 5/1 на ипотеку с фиксированной ставкой, подумайте о процентных ставках, на которые вы, вероятно, будете претендовать, исходя из вашей кредитной истории и дохода, чтобы определить, стоит ли это делать.

Ставка ARM 5/1 | Ознакомьтесь с сегодняшними 5-летними регулируемыми ставками по ипотеке

Регулируемые ставки по ипотечным кредитам обычно ниже фиксированных ставок по ипотечным кредитам.Однако определенные рыночные условия могут привести к тому, что ставки ARM могут превысить фиксированные ставки. Поэтому обязательно изучите все варианты ссуды и выясните, какой из них предлагает вам лучшее предложение.

5/1 ARM ставки сегодня, 7 октября 2021 г.

В этой статье (Перейти к…)

Что такое 5/1 ARM ипотека?

Термин «5/1 ARM» может звучать как промышленный жаргон. Но это вид жилищного кредита легко понять, если его разбить.

Аббревиатура ARM (произносится как «рука») означает «ипотека с регулируемой процентной ставкой». Это означает, что ваша ставка по ипотеке может повышаться и понижаться в соответствии с другими процентными ставками.

Это противоположность ипотечной ссуде с фиксированной ставкой, по которой процентная ставка и ежемесячный платеж заблокированы на весь срок действия ссуды.

В настоящее время почти все ARM являются гибридными, что означает, что они не «чистые». ссуды с регулируемой процентной ставкой. Вместо этого у них фиксированная процентная ставка для первого несколько лет. И только после того, как закончится этот первоначальный период фиксированной ставки, ставка может плавать вверх и вниз.

ARM корректировка процентных ставок

«5» в 5/1 ARM означает, что ставка по этим займам фиксирована на пять лет («вводный период»).

Аналогично, ARM 7/1 имеет фиксированную ставку на семь лет, а ARM 10/1 — на первые 10 лет. Существуют и другие, более короткие версии, включая ARM 1/1 и 3/1, но они встречаются гораздо реже.

«/ 1» обозначает частоту, с которой кредитор может отрегулируйте скорость. В этом случае это означает, что ваша ставка по ипотеке может увеличиваться или уменьшаться один раз. в год.

Сумма, на которую ваша ставка 5/1 ARM будет меняться каждый год, зависит от тенденций на более широком рынке процентных ставок.

Но даже если ставки взлетят до небес, ваш кредитор не может увеличивать вашу ставку до бесконечности — и при этом она не может упасть слишком сильно. Это связано с тем, что процентные ставки ARM имеют «верхний предел» и «нижний предел», которые ограничивают сумму, которую может изменить ваша ставка и сумма платежа.

5/1 Условия кредита ARM

Большинство ARM — это ипотечные кредиты сроком на 30 лет.

Если бы 5/1 ARM длился всего пять лет, ежемесячные платежи были бы невероятно высокими, потому что вам нужно было бы выплатить всю сумму кредита в эти короткие сроки.

Вместо этого ARM 5/1 имеет 30-летний срок ссуды. Его процентная ставка фиксирована на первые 5 лет и может изменяться каждый год в течение оставшихся 25 лет срока кредита. Обратите внимание, что при изменении вашей процентной ставки изменится и ваш ежемесячный платеж.

Типы 5 год ARM курсы

Большинство кредитных программ предлагают ARM, а также FRM. Главный Исключение составляют ссуды Министерства сельского хозяйства США, которые доступны только как 30-летняя ипотека с фиксированной процентной ставкой. (FRM).

Хотя займы с фиксированной ставкой намного популярнее, ARM также доступны версии для следующих основных вариантов ссуды:

• Обычные ссуды — Жилищные ссуды, не гарантированные федеральным правительством
• Соответствующие ссуды — Ипотека, соответствующая правилам, установленным Fannie Mae и Freddie Mac, а также ипотека, фактически принадлежащая Fannie и Freddie
• Jumbo ссуды — Ипотечные ссуды сверх соответствующего лимита ссуды, сумма ссуды может составлять миллионы
• Ссуды FHA — Ссуды с низким первоначальным взносом и ссуды с низким уровнем кредита, обеспеченные Федеральной жилищной администрацией (FHA)
• Ссуды VA — Ссуды с нулевым первоначальным взносом для ветеранов и военнослужащих, поддерживаемые Департаментом по делам ветеранов (VA)
• Краткосрочные ссуды — Вместо этого вы можете выбрать ипотеку на 10 или 15 лет (или иногда на индивидуальный срок) обычного 30-летнего.ARM часто доступны для этих

Не все кредиторы предлагают все виды ипотечных кредитов. И некоторые могут решили не предоставлять ARM-версии всех ссуд, которые они предлагают.

Но, если вы имеете право на получение ипотеки, которую вы хотите, вы сможете получить ее как ARM. Вам просто, возможно, придется присмотреться к немного большему, чем тому, кто ищет жилищный заем с фиксированной ставкой.

Как сделать 5/1 ARM тарифы сравнивать?

Начальный процентные ставки по ARM обычно ниже, чем по ссудам с фиксированной ставкой.Часто, регулируемые ставки примерно на 0,5% ниже.

Например, если вы были в очереди на ипотеку с фиксированной ставкой 3,0%, вы, вероятно, могли бы получить регулируемую ставку 2,5% темп. Эта более низкая ставка может означать, что вы можете позволить себе более крупную ипотеку и более выгодную дороже дома.

Но соотношение между фиксированными и регулируемыми ставками не является железным правилом. Иногда, разрыв немного шире. А иногда немного уже. Это также периоды, когда ставки ARM на самом деле выше фиксированных ставок.

Итак, дело до вы можете проверить, где показатели ARM по сравнению с FRM в то время, когда вы решают, какой выбрать.

Вам также нужно выбирать между разными кредиторами для получения наилучшей возможной ставки.

Кредиторы ставки ARM могут предложить вам в зависимости от вашего кредитного рейтинга, кредитного отчета, первоначального взноса и стоимости дома, среди других факторов. И вы не узнаете, какой ипотечный кредитор может предложить самую низкую ставку, пока не сравните индивидуальные ставки некоторых из них.

Сравните сегодняшние показатели ARM 5/1

Что следует знать о регулируемой скорости ипотека

Ипотечные ссуды с регулируемой ставкой по своей природе более рискованны, чем ипотека с фиксированной процентной ставкой.Хотя ваш вводный рейтинг может быть очень низким, есть высока вероятность того, что в какой-то момент срока кредита процентные ставки могут вырасти.

Более высокая процентная ставка означает большую ежемесячную ипотеку оплата. И если ставки вырастут достаточно, домовладелец может получить дом, в котором находиться опасно.

Риск повышения ставок — основная причина, по которой большинство покупателей жилья выбирают ипотеку с фиксированной ставкой вместо ARM. Однако, если вы знаете, что переедете или рефинансируете до окончания вводного периода, ARM может предложить более низкую процентную ставку и экономию на выплате ипотечного кредита.

Если вы рассматриваете ARM из-за его преимуществ по экономии денег, вот несколько вещей, которые вам следует знать об этом типе ипотеки, прежде чем выбирать.

ARM делает эти ссуды менее рискованными, чем вы думаете

Сегодня большинство ипотечных кредитов с регулируемой процентной ставкой имеют верхнюю процентную ставку. Это снижает вашу подверженность риску за счет ограничения суммы, на которую может повыситься ваша ставка — в любой год и в течение срока действия кредита.

Ограничение ставок обычно выражается так: «2/2/5».

Ниже приведены значения для каждого в порядке:

1. Колпачок начальной регулировки — ограничивает первое повышение после окончания первоначального периода фиксированной ставки
2. Ограничение последующей корректировки — ограничивает сумму на который ваша ставка может повышаться каждый раз, когда ваша ставка впоследствии подлежит корректировке (ежегодные изменения, если у вас x /1 ARM)
3. Ограничение срока действия — ограничивает сумму на ставка которой может расти в течение всего срока ипотеки.

. Допустим, вы получаете ARM 5/1 при 2.5% и 2/2/5 крышек.

• Ставка будет зафиксирована на уровне 2,5% в течение первых 5 лет
• Максимальный рост ставки в первый год после установленного периода составляет 4,5%
• Максимальное значение, которое она может повысить в следующем году, составляет 6,5%
• И самый высокий показатель, который когда-либо мог получить , будет 7,5%

Таким образом, ARM не так опасны, как многие думают. Вы не будете платить 20% процентной ставки по ипотеке, даже если рыночные ставки взлетят до небес.Кроме того, из-за ограничений вы не сможете достичь максимально допустимой ставки в течение как минимум 8 лет после начала ссуды (первоначальный 5-летний период, затем 3 года небольшого повышения ставки).

Некоторые ARM никогда не достигнут максимального срока службы или даже не приблизятся к нему. Фактически, в большинстве ARM за последние два десятилетия скорость падения после начального фиксированного периода не увеличивалась.

Тем не менее, крышки существуют, чтобы защитить вас.

Большинство ARM, представленных сегодня на рынке, имеют аналогичные ограничения.Но это стоит проверить, прежде чем соглашаться на один из этих займов.

Финансовый регулятор, Бюро финансовой защиты потребителей, призывает всех заемщиков ARM «сравнивать предельные ставки при сравнении ARM» и «Попросить кредитора рассчитать самый высокий платеж, который вам, возможно, когда-либо придется заплатить по ссуде, которую вы рассматриваете».

Остерегайтесь штрафов за предоплату

Есть еще одна вещь, на которую следует обратить внимание, когда вы получаете котировки ARM (известные как «ссуды») от кредиторов.Некоторые из них могут включать штрафы за предоплату, которые сейчас очень редко встречаются с FRM.

Будьте внимательны любого штрафа за досрочное погашение по ссуде с регулируемой процентной ставкой. Это означает, что вы можете заплатить комиссия, если вы хотите рефинансировать или досрочно прекратить ипотеку — что вы, вероятно, хочу сделать если у вас есть ARM.

Различия в скорости ARM: 5/1 против 7/1, 10/1 и другие

Как показывает практика, чем короче начальный период в течение чем фиксирована ваша ставка, тем ниже будет ваша ставка. Это потому что ты снижение риска для кредитора в случае внезапного повышения ставок.

Таким образом, самые низкие показатели часто встречаются для 1/1 ARM, где вы устанавливаете ставку только на один год. И, как правило, скорость увеличивается. если вы посмотрите на 3/1 ARM, 5/1 ARM, 7/1 ARM и, наконец (и самое дорогое) 10/1 АРМ.

Большинство домовладельцев предпочитают безопасность и предсказуемость ипотека с фиксированной ставкой. И они готовы платить чуть более высокую ставку в обмен на знание того, что их первый ежемесячный платеж будет таким же, как и их последний, возможно, 30 лет спустя.

Это особенно ценно, если вы покупаете дом на вечность.

Но предположим, что вы настолько уверены, что переедете в течение пяти, семи или 10 лет. Зачем платить за привилегию 30 лет безопасности, если вы не собираетесь ею пользоваться?

В этом случае ARM 5/1, 7/1 или 10/1 предоставит вам всю необходимую защиту — обычно по более низкой ипотечной ставке.

Регулируемые процентные ставки — прошлые, настоящие и будущие

Теперь вы можете подумать: «Подожди! Если бы я купил дом в 2008 году с 1/1 ARM, я бы платил постоянно более низкую ставку по ипотеке с первого дня.И мне бы не пришлось тратиться на рефинансирование, чтобы получить доступ к моему более низкие ставки, потому что они просто автоматически упали бы вниз ».

И вы будете правы. Действительно, ставки по ипотеке были имеет тенденцию к снижению — с рядом пиков по пути — с 1981 года, когда по данным Freddie Mac, они составляли 18,1%.

Но стоит рассмотреть это в контексте. Во-первых, 18,1%! Серьезно, ничто не мешает повысить ставки по ипотеке в шесть с лишним раз. чем они были в 2021 году.Если вас это не отрезвляет, то стоит.

И еще пара точек:

• Некоторые из этих пиков были болезненными. В среднем Ставки по ипотечным кредитам подскочили с 6,97% до 9,23% менее чем за год в 1995-96 гг. Многие с ARM столкнулись бы с большими суммами платежей в течение этого периода. — а также в другие периоды роста ставок, хотя обычно они были кратковременными.
• Когда дело доходит до экономики, случаются странные вещи. Нет гарантии, что мы не столкнемся с высокой инфляцией (и, следовательно, с высоким FRM и ставки ARM) в течение трех десятилетий 30-летнего срока ипотеки.И немного экономисты считают, что более высокие ставки вероятны в течение нескольких лет

Действительно, единственная причина, по которой ставки ARM обычно ниже, заключается в том, что Кредиторы перекладывают часть риска повышения ставок на ваши плечи. Для хорошо более десяти лет заемщики ARM преуспели в этом.

Но если бы кредиторы не беспокоились о перспективах более высоких ставки, они не стали бы давать ARM-заемщикам более низкие.

Как установлена ​​ваша начальная частота ARM 5/1

Как и фиксированные ставки по ипотеке, регулируемые ставки зависят от ваши качества как заемщика.Если у вас есть:

• Высокий кредитный рейтинг (720+)
• Чистая кредитная история
• Большой первоначальный взнос (или не менее 20% собственного капитала при рефинансировании)
• Низкое отношение долга к доходу (DTI)

И, как и фиксированные ставки, ваша начальная ставка ARM и ее фиксированный период определяются рыночными факторами, такими как спрос и предложение на ценные бумаги, обеспеченные ипотекой. Но как определяется ваша ставка после начального фиксированного периода?

Как устанавливается ставка ARM после вводного фиксированного периода

Когда заем ARM входит в переменный период, он напрямую привязан к определенному индексу, например LIBOR или SOFR.Индексы являются показателями текущей процентной среды в экономике.

Ваша ставка с регулируемым периодом определяется индексом плюс «маржа» или определенной процентной ставкой, которую кредитор взимает сверх индекса для своей прибыли.

Например, предположим, что ваша ARM привязана к индексу SOFR, который составляет 2,0%, когда ссуда начинает корректироваться. Маржа, устанавливаемая кредитором при выдаче кредита, составляет 2,25%.

Ваша ставка при первой корректировке будет 4,25%, что является индексом плюс маржа.

Маржа никогда не меняется, но индекс меняется. Если SOFR поднимется до 5,0%, ваша ставка будет 7,25%, ограниченная ограничениями, описанными выше.

Таким образом, изменчивость вашей ставки связана с текущим рынком после вашего начального фиксированного периода. Вот почему так много людей избегают ARM — будущее крайне непредсказуемо, и большинство покупателей жилья предполагают худшее, даже если владельцы ARM за последние несколько десятилетий упали в цене.

5/1 ARM FAQ

Может быть, особенно если вы планируете снова переехать менее чем через 10 лет.В этом случае вы можете полностью обезопасить себя от повышения ставок в будущем, обычно выплачивая более низкую ставку по ипотеке. А это может означать, что вы можете позволить себе более крупную ипотеку и более красивый дом.

ARM может быть плохой идеей, когда вы покупаете свой дом навсегда — или, по крайней мере, тот, в котором вы, вероятно, останетесь более десяти лет или около того. Конечно, вам может повезти, и вы получите выгоду от низких ставок на протяжении всего срока ипотеки. Но при очень высоких ставках это большой риск.

Чем короче ваш первоначальный период фиксированной ставки, тем ниже обычно ваша ставка. Таким образом, из трех вариантов ARM 5/1, вероятно, будет иметь самые низкие показатели. Но осторожные заемщики обычно хотят ограничить свою подверженность более высоким ставкам. Часто бывает хорошей идеей сопоставить начальный период фиксированной ставки со сроком, на который вы рассчитываете владеть домом, который вы покупаете.

Да.Но штрафы за досрочное погашение более обычны для ARM, чем ипотеки с фиксированной процентной ставкой. И один из них увидит, что вам придется выкупить свой ссуду, если вы выплатите ее досрочно. Перед тем, как оформить конкретную ипотеку, внимательно проверьте смету кредита и договор об ипотеке на предмет штрафов за досрочное погашение.

Да. Но убедитесь, что нет штрафов за предоплату (предыдущий раздел часто задаваемых вопросов), иначе вам придется заплатить за привилегию. Вам не нужно рефинансировать, чтобы получить более низкую ставку, потому что ваша ставка должна автоматически снижаться.Но некоторые предпочитают рефинансироваться на новый ARM или FRM, когда истекает их первоначальный период фиксированной ставки.

Некоторые типы ипотечных кредитов имеют ограничения на скорость, с которой вы можете рефинансировать после покупки дома или последнего рефинансирования. Но редко бывает больше девяти месяцев. А у обычной ипотеки ограничений нет.

Вы делаете ставку! Но обычно они вообще не двигаются в течение вашего начального периода с фиксированной ставкой.И любые ограничения, которые ограничивают ваш рост ставок, могут также применяться к падениям.

Да. АРМ только по интересам существуют, но они редки. Почти все ARM являются «полностью амортизирующими ипотечными кредитами», как и ссуды с фиксированной процентной ставкой, что означает, что каждый ежемесячный платеж по ипотеке частично идет на выплату процентов, а частично — на погашение основной суммы долга. А если вы останетесь на весь срок ипотеки, по истечении срока вы ничего не должны. (Срок кредита ARM обычно составляет 30 лет, но может быть и короче.)

В конце вашего первоначального пятилетнего периода фиксированной ставки ваша ставка может повышаться или понижаться в соответствии с другими процентными ставками. Эти движения будут зависеть от любых ограничений в вашем ипотечном соглашении. По окончании 30-летнего срока ипотеки кредит должен быть погашен.

Это полностью зависит от ваших личных планов и склонности к риску.Если ваши планы предполагают, что вы переедете домой, когда или до того, как закончится период с фиксированной ставкой, то ARM может сэкономить вам деньги или позволить вам купить дом получше, чем вы в противном случае могли бы себе позволить. Но если вы покупаете дом на длительный срок, ARM подвергнет вас риску повышения ставок в какой-то момент в будущем. И это игра с высокими ставками.

Подтвердите новую ставку (7 октября 2021 г.)

Что такое ARM 5/1?

Что такое ARM 5/1?

Когда вы покупаете дом, вы выбираете между двумя основными типами ипотеки: ипотека с фиксированной ставкой или ипотека с регулируемой ставкой.

Ипотека с фиксированной ставкой фиксирует вашу процентную ставку на весь срок действия вашей ссуды. Ипотека с регулируемой ставкой, часто называемая ARM, сохраняет вашу ставку неизменной в течение первых нескольких лет, а затем периодически меняет ее, обычно один раз в год. Ваша ставка может увеличиваться или уменьшаться в зависимости от экономики.

С ARM 5/1 ваша ставка остается неизменной в течение первых пяти лет, а затем меняется один раз в год. Многие кредиторы предлагают другие условия, такие как 7/1 ARM и 10/1 ARM, но срок 5/1 является наиболее распространенным условием ипотеки с регулируемой ставкой.

Ставки ARM 5/1 за последнее десятилетие

Вот самые низкие ставки ARM 5/1 каждый год, с 2011 по 2020 год:

Сравнение сегодняшних ставок ARM 5/1 с самыми низкими показателями за последние 10 лет может помочь вам определите, хотите ли вы: а) в ближайшее время получить ипотеку и б) выбрать ARM.

Является ли ARM 5/1 хорошей сделкой?

ARM сейчас не так выгодны, как ипотека с фиксированной процентной ставкой.

Раньше у ARM было несколько основных преимуществ.Кредиторы предложат более низкую процентную ставку в течение начального периода (первые пять лет, для 5/1 ARM), чем они предлагали бы для ипотечных кредитов с фиксированной процентной ставкой. Низкая вступительная ставка сделала ARM хорошей сделкой, если вы планировали двигаться до окончания периода вступительной ставки, потому что вы бы заплатили более низкую ставку и никогда не рискнули бы ее увеличить.

Но в наши дни фиксированные ставки сравнимы с начальными ставками ARM или ниже, поэтому вы больше не выиграете от лучшей вступительной ставки.

Ставки по ипотеке в целом также находятся на историческом минимуме, поэтому было бы лучше зафиксировать сверхнизкую ставку с помощью ипотеки с фиксированной ставкой, чем рисковать ее повышением позже с помощью ARM.Ставки не будут оставаться такими низкими вечно, поэтому вполне вероятно, что ваша ставка ARM вырастет в какой-то момент до того, как вы выплатите свою ипотеку.

Тем не менее, каждый кредитор работает по-своему. Если вы заинтересованы в ARM, поговорите с кредитором о своих возможностях.

Как получить хорошую ставку по ипотеке

Кредиторы смотрят на ваши финансы при определении процентной ставки. Чем лучше ваше финансовое положение, тем ниже будет ваша ставка.

Кредиторы учитывают три основных фактора: первоначальный взнос, кредитный рейтинг и отношение долга к доходу.

• Первоначальный взнос: В зависимости от типа ипотеки, которую вы берете, кредитор может потребовать от 0% до 20% для первоначального взноса. Но чем больше вы внесете в качестве первоначального взноса, тем ниже будет ваша ставка. Если вы можете позволить себе больше, чем минимальный первоначальный взнос, вы можете получить более высокую ставку.
• Кредитный рейтинг: Многие ипотечные кредиты требуют как минимум 620 кредитных баллов, а ссуда FHA позволяет получить ипотеку с рейтингом 580 баллов. Но если ваш кредитный рейтинг выше минимального, вы, вероятно, получите более высокую процентную ставку.Чтобы повысить свой рейтинг, попробуйте производить платежи вовремя, выплачивать долги и позволять кредитам стареть.
• Отношение долга к доходу: Ваш DTI — это сумма, которую вы платите в счет погашения долгов каждый месяц по отношению к вашему ежемесячному доходу. Большинство кредиторов хотят видеть минимальный DTI на уровне 36%, но вы можете получить более низкую ставку по ипотеке с более низким коэффициентом. Чтобы снизить коэффициент, подумайте, как увеличить доход или погасить долги.

Вы должны иметь возможность получить низкую ставку по ипотеке с большим первоначальным взносом, отличным кредитным рейтингом и низким DTI.

Как найти персонализированные ставки ARM 5/1

Мы показываем средние на сегодняшний день ставки по ипотеке, но вы можете найти персонализированные ставки на основе суммы первоначального взноса, кредитного рейтинга и отношения долга к доходу.

Если вы немного продвинулись в процессе покупки жилья, вы можете поговорить с несколькими кредиторами, чтобы получить персонализированные ставки для сравнения и сопоставления ставок, прежде чем выбирать кредитора.

В чем разница между процентной ставкой по ипотеке и годовой процентной ставкой?

При поиске ставок вы, вероятно, увидите два всплывающих окна: процентная ставка и годовая процентная ставка (APR).

Процентная ставка — это ставка, которую кредитор взимает с вас за получение ипотеки.

Годовая процентная ставка учитывает остальные платежи за дом, такие как страхование частной ипотечной ссуды, страхование домовладельцев и налоги на имущество.

Годовая процентная ставка дает вам лучшее представление о том, сколько вы фактически заплатите за свой дом.

Лаура Грейс Тарпли, CEPF

Редактор, Банковское дело и ипотека

Сравните сегодняшние ставки по ипотечным кредитам 5/1 ARM

Об этих ставках: Кредиторы, ставки которых указаны в этой таблице, являются рекламными партнерами NerdWallet.NerdWallet стремится поддерживать точность и актуальность своей информации. Эта информация может отличаться от той, которую вы видите, когда посещаете сайт кредитора. Рекламируемые здесь условия не являются предложениями и не обязывают кредитора. Показанные здесь ставки извлекаются с помощью механизма оценки Mortech и могут быть изменены. Эти тарифы не включают налоги, сборы и страховку. Фактическая ставка и условия кредита будут определяться партнерской оценкой вашей кредитоспособности и другими факторами. Любые цифры потенциальной экономии являются приблизительными, основанными на информации, предоставленной вами и нашими партнерами по рекламе.

Ставки по ипотечным кредитам 5/1 ARM

Инструмент сравнения ипотечных кредитов NerdWallet может помочь вам сравнить 5/1 ARM и выбрать тот, который лучше всего подходит для вас. Просто введите некоторую информацию, и вы получите индивидуальные котировки ставок, выбранные сотнями участвующих кредиторов. Нет необходимости раскрывать какую-либо личную информацию или проходить проверку кредитоспособности.

Что такое ARM 5/1?

Ипотека с регулируемой ставкой 5/1 (5/1 ARM) — это ипотека с регулируемой ставкой (ARM) с процентной ставкой, которая первоначально фиксируется на пять лет, а затем корректируется каждый год.«5» относится к количеству начальных лет с фиксированной ставкой, а «1» относится к тому, как часто ставка корректируется после начального периода.

Первоначальная фиксированная процентная ставка обычно находится на низком начальном уровне. После начального фиксированного периода новая регулируемая ставка, которая изменяется ежегодно, привязывается к индексу процентной ставки, который изменяется в зависимости от множества экономических и финансовых рыночных факторов. После вводного периода ваша процентная ставка будет сброшена до индексированной ставки, а затем вырастет, если индекс растет, и снизится, если он упадет.Если вы не рефинансируете, вы выплатите ссуду через 30 лет.

Когда следует рассматривать ARM 5/1?

ARM 5/1 имеет смысл, если вы планируете рефинансировать ипотечный кредит или продать свой дом до истечения срока действия начальной ставки или если вы ожидаете, что стоимость вашего дома быстро вырастет. Если вы выберете ARM, вы, вероятно, сможете претендовать на более крупную ссуду из-за низкой вступительной ставки. Но будьте осторожны, ваша процентная ставка и ежемесячный платеж увеличатся после вступительного периода, который может составлять 3, 5, 7 или даже 10 лет, и может значительно вырасти в зависимости от условий вашего конкретного кредита.

Глоссарий ARM

• Верхний предел ставки: максимальная сумма процентной ставки по вашему кредиту может увеличиваться в течение каждого указанного периода времени.
• 2/2/5: Сообщает вам пределы того, насколько высока ваша процентная ставка. В этом примере начальное повышение ставки не может превышать 2 процентных пункта. Каждая последующая корректировка не может превышать 2 процентных пункта, а последняя цифра представляет собой максимальное повышение ставки за весь срок, которое позволит ваш заем. В этом случае максимум 5 процентных пунктов.
• Маржа индекса: ставка по вашему кредиту основана на индексе процентной ставки плюс некоторый фиксированный процент. Например, индексная ставка 2,25% плюс маржа 1,50 процентного пункта будет означать, что ваша процентная ставка будет 3,75%.

Узнайте больше об ипотеке с регулируемой процентной ставкой:

Сравните сегодняшние ставки ARM 5/1

Bankrate следует строгой редакционной политике, поэтому вы можете быть уверены, что мы ставим ваши интересы на первое место. Наши отмеченные наградами редакторы и репортеры создают честные и точные материалы, которые помогут вам принять правильные финансовые решения.

Ключевые принципы

Мы дорожим вашим доверием. Наша миссия — предоставлять читателям точную и непредвзятую информацию, и у нас есть редакционные стандарты, которые гарантируют, что это произойдет. Наши редакторы и репортеры тщательно проверяют редакционные материалы, чтобы убедиться, что информация, которую вы читаете, является точной. Мы поддерживаем брандмауэр между рекламодателями и редакцией. Наша редакционная группа не получает прямого вознаграждения от наших рекламодателей.

Редакционная независимость

Редакция Bankrate пишет от имени ВАС — читателя.Наша цель — дать вам лучший совет, который поможет вам принимать правильные решения в отношении личных финансов. Мы следуем строгим правилам, чтобы рекламодатели не влияли на наши редакционные материалы. Наша редакционная группа не получает прямого вознаграждения от рекламодателей, а наш контент тщательно проверяется на предмет достоверности. Итак, читаете ли вы статью или обзор, вы можете быть уверены, что получаете достоверную и надежную информацию.

У вас есть вопросы о деньгах. У Bankrate есть ответы.Наши специалисты помогают вам управлять своими деньгами более четырех десятилетий. Мы постоянно стремимся предоставить потребителям советы экспертов и инструменты, необходимые для достижения успеха на протяжении всего жизненного пути.

Bankrate следует строгой редакционной политике, поэтому вы можете быть уверены, что наш контент является честным и точным. Наши отмеченные наградами редакторы и репортеры создают честные и точные материалы, которые помогут вам принять правильные финансовые решения. Контент, создаваемый нашей редакцией, является объективным, основанным на фактах и ​​не подвержен влиянию наших рекламодателей.

Мы открыто говорим о том, как мы можем предоставить вам качественный контент, конкурентоспособные цены и полезные инструменты, объясняя, как мы зарабатываем деньги.

Bankrate.com — это независимый издатель и сервис сравнения, поддерживаемый рекламой. Мы получаем компенсацию в обмен на размещение спонсируемых продуктов и услуг, или если вы переходите по определенным ссылкам, размещенным на нашем сайте. Следовательно, эта компенсация может повлиять на то, как, где и в каком порядке товары появляются в категориях листинга.Другие факторы, такие как наши собственные правила веб-сайта и то, предлагается ли продукт в вашем регионе или в выбранном вами диапазоне кредитного рейтинга, также могут повлиять на то, как и где продукты появляются на этом сайте. Хотя мы стремимся предоставлять широкий спектр предложений, Bankrate не включает информацию о каждом финансовом или кредитном продукте или услуге.

Сегодняшний рейтинг ARM 5/1

В таблице ниже собраны данные всеобъемлющего национального обзора ипотечных кредиторов, чтобы помочь вам узнать, какие 30-летние ставки по ипотеке являются наиболее конкурентоспособными.Эта таблица процентных ставок обновляется ежедневно, чтобы предоставить вам самые актуальные ставки при выборе 30-летней ипотечной ссуды.

Тарифы по состоянию на четверг, 7 октября 2021 г., 6:30

Что такое ссуда 5/1 ARM?

Как следует из названия, процентная ставка по ипотеке с регулируемой ставкой, или ARM, со временем меняется. Для пятилетнего ARM вводная ставка остается неизменной в течение пяти лет. Затем ставка может меняться один раз в год, обычно увеличиваясь на 2 процентных пункта за раз.

Как работает ARM 5/1?

График погашения такой же, как и для 30-летней ипотеки. Переменная процентная ставка после пятого года определяется индексом. До недавнего времени в качестве ориентира использовалась лондонская межбанковская ставка предложения, или LIBOR. По состоянию на сентябрь 2020 года ставка обеспеченного финансирования овернайт, или SOFR, заменила LIBOR.

Когда следует рассматривать ARM 5/1?

ARM — хороший вариант, когда ставки высоки. ARM впервые стали доступны американским домовладельцам в 1981 году, когда средняя ставка по 30-летнему кредиту превысила 18 процентов.Поскольку в 1980-е ставки по ипотечным кредитам стремительно росли, домовладельцы часто стекались в ARM. Ставки резко выросли в 1984 году и снова в 1987 году, и в эти периоды роста ставок на долю ARM приходилось более двух третей всех ипотечных кредитов. С фиксированными ставками на рекордно низком уровне по состоянию на сентябрь 2020 года ARM, вероятно, не самый разумный выбор. Об этом свидетельствует небольшое количество заемщиков, берущих ARM: на их долю приходится менее 3 процентов заявок на ипотеку.

Единственный способ, которым ARM будет иметь смысл, — это если совокупная ставка и другие сборы будут равны более низкой годовой процентной ставке, чем фиксированная ипотека на срок, а этого в настоящее время на рынке не происходит.